Kako pametno iznajmiti stan: 9 jednostavnih koraka
NAJAM APARTMANA DALJE POSTOJI OBITELJSKO POSLOVANJEali još uvijek postavlja mnoga pitanja. Trebam li ugovor? Što će se dogoditi ako oštro odete bez upozorenja vlasniku? Mogu li vratiti polog ako vlasnik objekta ne želi ga vratiti?
U praksi sve nije tako loše - ili barem može biti riješeno. Postoje tri glavne faze u iznajmljivanju stana: iznajmite sobu, živite u njoj potrebno vrijeme i ostavite je. Uz pomoć odvjetnika Yulie Sakunove, razumijemo kako izbjeći nevolje na svakom od njih.
Inzistirajte na ugovoru
Zamislite da ste pronašli prekrasnu opciju: jeftin, udoban stan s prikladnim mjestom, i ljubaznu domaćicu koju iznajmljuje. Znate da trebate sklopiti ugovor o iznajmljivanju, ali ona vam kaže: "Da, kakav ugovor! Živi samo tako, i plati mi novac - to je sve."
Možda će sve biti tako - ili će se možda jednog dana domaćin vratiti s poslovnog putovanja i natjerati vas da se iselite. Ako imate sreće, u takvoj situaciji bit će vam dopušteno da se spakirate i mirno odete, a ako ne, možete se spotaknuti o zamijenjene brave, i uzeti stvari s policijom, koja također mora dokazati da su tvoji (to nikako nije očigledno - postoje razlozi za presavijanje stvari u ovom stanu) nemate). Ako ste platili unaprijed, možda nećete vidjeti ni taj novac. Ako osoba s kojom želite iznajmiti stan, kategorički ne želi potpisati ugovor o zakupu, bolje je potražiti drugu nekretninu. Inače postoji rizik da ćete se morati oprostiti od svojih omiljenih stvari.
Provjerite tko je vlasnik stana
Pretpostavimo da se domaćica slaže sklopiti ugovor. Nemojte žuriti da dobijete olovku: prvo provjerite ima li pravo iznajmiti vam stan. Da biste to učinili, morate pogledati potvrdu o vlasništvu - a osoba s kojom ćete sklopiti ugovor mora biti vlasnik cijelog stana, a ne udjela u njemu. "Ne brinite se", kaže zakonski pametan vlasnik. "Posjedujem samo ½ stanova, ali sud me koristi za korištenje stana, a postoji rješenje." Nažalost, za vas nije važno: sud je osigurao pravo na korištenje stana upravo za one koji ga žele iznajmiti, a ne za vas ili bilo koga drugog. Tako vas drugi vlasnik može jednostavno prisiliti da se iselite i čak promijenite brave.
U tom slučaju, morate zatražiti suglasnost drugog vlasnika (ili drugih vlasnika, ako ih ima više), au pisanom obliku - usmeni sporazum neće raditi. Vlasnik ili domaćica mogu uzdahnuti, ući u susjednu sobu i nakon pet minuta donijeti komad papira na kojem piše da drugi vlasnik ne prigovara najmu stana. Možda imate razloga sumnjati da je to osoba čije je ime potpisano da piše, ali ovaj vam je dokument sasvim dovoljan: ako ništa, vlasnici će to otkriti između sebe i preko suda - i imat ćete vremena mirno izaći iz stana. Dopuštenje za ovjeru nije potrebno.
Ako iz nekog razloga sumnjate da je potvrda o vlasništvu ili njezina kopija stvarna, možete je provjeriti - to možete učiniti u bilo kojem MFC-u. Ako je nekretnina registrirana nakon 1998. godine, morate naručiti potvrdu vlasnika apartmana (to se može učiniti na njegovoj adresi). Ako je registracija bila ranije od 1998. godine, zatražite potvrdu o prethodno izdanim pravima na ovaj stan. Možete zatražiti oba pitanja - onda ćete biti sigurni da je onaj koji je postao majstor prije 1998. ostao takav. Napominjemo da će odgovori na zahtjeve morati čekati tjedan dana.
I još jedna stvar: ako osoba s kojom ste sklopili ugovor, sud smatra nesposobnim, osoba koja bi vas htjela iseliti iz stana morat će osporiti ovaj sporazum preko suda - i to će vam dati vremena da se mirno spakirate i napustite.
Provjerite imate li u ugovoru prave podatke.
Konačno, možete sklopiti ugovor - u ovom slučaju, postat ćete stanar i stanodavac kod stanodavca ili gazdarice. Ako vlasnik nije imao uzorak ugovora, može ga se preuzeti s interneta. Istina, prerano je za opuštanje: morate pažljivo slijediti ono što je napisano u dokumentu.
Mora biti datum sklapanja ugovora i detalji stranaka: prezimena, imena, patronymic imena i adrese. Možete navesti podatke za putovnicu, ali to nije strogi zahtjev. Objekat za najam (apartman ili soba) mora biti označen i mora postojati veza s potvrdom o vlasništvu. Optimalno, ako dobijete kopiju ovog certifikata. Ugovor o najmu mora biti jasno označen - u suprotnom će se pretpostaviti da ste unajmili stan na pet godina. Prema članku 683. Građanskog zakonika Ruske Federacije, maksimalni rok za ugovor o najmu je pet godina, što se smatra osnovnim.
Iznos najamnine naveden u ugovoru obuhvaća cijeli rok trajanja najma, osim ako nije drugačije naznačeno. Po dogovoru s najmodavcem iznos možete promijeniti u bilo kojem trenutku - za to morate potpisati odgovarajući aneks ugovora. Pobrinite se da postoji i redoslijed plaćanja računa: na primjer, vi ste odgovorni za telefon, struju i vodu, a vlasnici stana - za sve ostalo.
Razmislite o raskidu ugovora
Ako ne želite da vas vlasnici stanova provjeravaju svaki dan, pobrinite se da ugovor kaže koliko često stanodavac treba provjeriti stanje stana - na primjer, jednom mjesečno. Također je korisno u dokumentu navesti koliko dugo prije isteka ugovora najmodavac vas mora obavijestiti ako želi obnoviti ugovor i pod kojim uvjetima. U isto vrijeme bolje je naznačiti koliko unaprijed treba upozoriti da morate otići ako želi prodati stan.
Imajte na umu da ugovor o najmu stana nije automatski obnovljen. Po isteku najma mora se ponovno unijeti ako se s najmodavcem dogovorite. Ako zaboravite voditi brigu o obnovi ugovora, ponovno riskirate suočavanje sa zatvorenim vratima i gubitkom nekih stvari.
Naučite prava i obveze - svoje i vlasnika stana
Proučite odjeljak "Dužnosti i prava stanodavca". Trebalo bi naznačiti da je stanodavac dužan vratiti vaš sigurnosni polog ako nema nikakvih materijalnih potraživanja prema vama. Sigurnosni polog je iznos koji prebacite stanodavcu zajedno s predujmom za najam u zamjenu za ključeve. Potrebno je osigurati sigurnost samog stana i imovine vlasnika. To je, ako, na primjer, razbio namještaj, onda u vrijeme odlaska iz ovog depozita će zadržati troškove štete uzrokovane od vas. Od toga će zadržati dugove za komunalne ili najamnine koje su vam dodijeljene. Ako niste ništa pokvarili ili pokvarili, stanodavac vam mora vratiti polog.
U istom odjeljku treba navesti da je uklanjanje posljedica onoga što se dogodilo bez krivnje poslodavca odgovornost vlasnika. To jest, ako je stan bio potopljen zbog komunalnih usluga, popravci su briga vlasnika, a ne vaša. Naravno, ako se nesreća dogodila krivnjom poslodavca, to je vaša, vi sami morate otkloniti posljedice.
Imate i dužnosti i navedene su u odjeljku „Dužnosti i prava Poslodavca“. Proučite ovaj odjeljak toliko i bolje, pažljivije od svih ostalih. Prvo, samo vi i osobe navedene u ugovoru trebate živjeti u stanu. To jest, ako ćete živjeti sa svojim suprugom, partnerom, prijateljem, tetkom, svakako ih uključite u ugovor - inače će ih vlasnik usmjeriti prema vratima i biti u pravu. Također u dokumentu navedite svog omiljenog psa ili mačku, tako da oni neće trpjeti istu sudbinu. Jedina osoba koju možete ponijeti sa sobom da biste živjeli bez upozorenja je da je stanodavac vaše maloljetno dijete (odbijanje krši njegove interese). Ali zašto dodatni problemi - bolje je odrediti sina ili kćer.
Ako vam vlasnik dopusti da se predate u podzakup (što je malo vjerojatno), to bi također trebalo upisati u ugovor. Ako se to ne nalazi u dokumentu, to znači da stan ili njegov dio ne biste trebali ponovno uzeti bilo kome drugom. Također, u ovoj odredbi ugovora naznačeno je da poslodavac ne može instalirati opremu (nemojte se uznemiravati, možete staviti mikrovalnu pećnicu - radije o ugrađenu opremu), alarmne sustave, izvršiti rekonstrukciju i tako dalje. Dakle, ako ste mislili rušiti zid kako biste povećali sobu - zaboravite. Ako želite urediti stan u stanu, to također treba uskladiti sa stanodavcem.
Imajte na umu da stanar stana ima pravo samo tamo živjeti. Ako otvorite odvjetnički ured ili trgovinu, to će biti ozbiljna povreda ugovora i zakonodavstva Ruske Federacije. Ako jedna od stranaka prekrši uvjete ugovora, to može rezultirati njenim prijevremenim raskidom, tako da sve što je napisano shvati ozbiljno.
Ne zaboravite čin primanja i prijenosa
Ugovor o prihvatu stana, koji također mora biti potpisan u dva primjerka, mora biti priložen ugovoru. Ako nema takvog čina i ne opisuje detaljno stanje stana, kakve su stvari u njemu i kako izgledaju, može ići bočno. Nakon tjedan dana, vlasnici mogu zaboraviti da perilica ne radi već godinu dana, a to je odličan čip na kadi, i oni će vas kriviti za tu štetu. Sud će preuzeti njihovu stranu i morat ćete to platiti.
Da sumiramo: morate imati kopiju potvrde o vlasništvu, dopuštenje drugog vlasnika ili vlasnika stana, ako je potrebno, dvije kopije ugovora i dvije kopije čina prijema i prijenosa. Sada možete potpisati dokumente, dati jedan primjerak vlasnicima, uzeti ključeve i reći zbogom, navodeći kada će doći sljedeći put. Nakon potpisivanja ugovora, vaš zadatak nije da prekršite njegove uvjete. Kao dodatnu mjeru opreza, uvijek možete nositi dokumente sa sobom - na primjer, dokazati da ih imate ako vlasnik iznenada promijeni brave.
Obranite polog
U budućnosti, bilo da ste udaljeni ili ne, vjerojatno ćete morati napustiti stan. U tom slučaju, vi i stanodavac morat ćete potpisati novi akt o primitku i prijenosu, koji će naznačiti u kojem obliku ćete mu vratiti stan i imovinu. On će vam vratiti polog osiguranja (ili ga zadržati, djelomično ili potpuno, ako je potrebno), vratit ćete mu ključeve i, poželjeti jedni drugima sreću, reći zbogom. To je idealna opcija - ali u stvarnosti mogu postojati poteškoće.
Ako stanodavac “zaboravi”, “ne želi”, “ne može” ili iz drugih razloga odbije vratiti vaš polog, ali ipak ga želite dobiti, morat ćete ići na sud. Drugi, kasniji akt o primitku i prijenosu potpisan od strane obiju strana bit će dokaz da ste ispunili sve obveze iz ugovora, tako da stanodavac mora vratiti Vaš polog.
Zapamtite da ugovor može biti prijevremeno raskinut
Problemi mogu nastati i ako se ugovor raskine rano, jer ga je jedna od stranaka ozbiljno prekršila. Na primjer, ako ste doveli još pet ljudi da žive s vama. Ili ako, nakon napuštanja vlasnika, žohari i štakori odjednom iziđu iz svih pukotina, o čemu vam ništa nije rekao, a stanodavac odbija eliminirati tu nevolju. U tim slučajevima valja se usredotočiti na dva članka Građanskog zakonika: članak 451. "Izmjena i raskid ugovora zbog značajne promjene okolnosti" i članak 687. "Raskid ugovora o iznajmljivanju stambenih prostora".
Imate pravo raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku, pismeno upozoravajući vlasnika stana u roku od tri mjeseca. Osim toga, u nekim slučajevima, zakon vam omogućuje da to učinite putem sudova - na primjer, ako su prostorije u hitnom stanju. Stanodavac ima pravo raskinuti ugovor preko suda ako niste sklopili ugovor o zakupu na više od dva mjeseca s kratkoročnim zakupom (ugovor je kraći od jedanaest mjeseci) i više od šest mjeseci s dugoročnim (ugovor vrijedi više od godinu dana).
Obranite svoja prava
U slučaju kada želite raskinuti ugovor prije vremena, stanodavac može uzeti tupu obranu i jednostavno odbiti proći ovaj postupak. Tada morate djelovati neovisno, kako biste se zaštitili od mogućih potraživanja s njegove strane. Pošaljite pisanu obavijest najmodavcu da ste otkazali zakup po takvim i takvim razlozima od takvog i tog datuma (nakon posljednjeg plaćenog razdoblja). U obavijesti ga upozorite da ako se ne pojavi u stanu, jednostavno ćete se iseliti i staviti ključeve u poštanski sandučić. To je potrebno poslati preporučenom poštom s obavijesti i popisom ulaganja. Zatim čuvajte kopiju obavijesti zajedno sa svim poštanskim dokumentima - oni će vam biti korisni u slučaju suda kao dokaz vaših postupaka.
Ako stanodavac nije odgovorio, time na sebe stavlja rizik od štetnih posljedica. Jednostavno rečeno, šutnja u ovom slučaju je znak pristanka. Na određeni dan, nakon što ste očistili stan, izvadili svoje stvari, zaključali ih, spustili ključeve u poštanski sandučić i tiho otišli. Svi papiri - ugovor o zakupu, kopija obavijesti koju ste poslali s poštanskim dokumentima - od sada se čuvaju tri godine, u slučaju da stanodavac odjednom odluči naplatiti vam ostatak razdoblja. Zastara je tri godine.
slike:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com
